Zakup Nieruchomości

Jak dobrze wybrać kupując mieszkanie

Zakup własnego lokum z reguły pociąga za sobą duże koszty. Dla wielu Polaków własne mieszkanie jest marzeniem trudnym do zrealizowania, najczęściej ze wglądu na brak środków finansowych. W wielu przypadkach bank nie jest skłonny udzielić swoim klientom wysokiego kredytu, który wystarczy na własne mieszkanie, dopasowane do naszych potrzeb. Jedynie niewielki odsetek ludzi posiada na tyle własnych oszczędności, aby jedynie w niewielkim stopniu lub w ogóle nie posiłkować się kredytem podczas zakupu mieszkania.

Wybór odpowiedniej nieruchomości może wiele miesięcy,  z uwagi na ogromną liczbę mieszkań, które obecnie są dostępne na naszym rynku. Coraz liczniejsze grono osób decyduje się na sprzedaż takich nieruchomości, a kupujących jest znacznie mniej niż sprzedających. Taka sytuacja jest korzystniejsza dla kupującego (potencjalnego kredytobiorcy), ponieważ ceny nieruchomości (mieszkań) są w takiej sytuacji niższe. Dzięki tej sytuacji można zaoszczędzić parę złotych i przeznaczyć je później na wykańczania i urządzania naszego mieszkania.

Aby zakup mieszkania był trafiony, bezwzględnie musimy zwrócić uwagę na parametry nieruchomości. Nie ma tu miejsca na popełnianie jakichkolwiek błędów, ponieważ może się to wiązać  z konsekwencjami finansowymi. Ze względu na ten fakt, zakup mieszkania nie jest łatwym procesem, ale postaramy się wskazać, na jakie czynniki należy zwrócić uwagę, ów zakup był w pełni satysfakcjonujący pod względem użyteczności jak i finansów.

Twoje oczekiwania

Zanim przystąpimy do poszukiwania odpowiedniego mieszkania, musimy określić własne potrzeby w tym zakresie. Należy odpowiedzieć sobie na pytanie, jak duże mieszkanie jest nam potrzebne?. Dzięki temu określimy satysfakcjonującą powierzchnię nieruchomości oraz ilość pomieszczeń, jakie powinno mieszkanie. Powinniśmy wziąć tu pod uwagę zarówno naszą bieżącą sytuację, jak i plany na przyszłość. Należy to uważnie przemyśleć, ponieważ o ile dla młodego małżeństwa w zupełności wystarczy jeden czy dwa pokoje, to w momencie przyjścia na świat upragnionego dziecka przyda się dodatkowy pokój.

Równocześnie, na etapie startu poszukiwań musimy określić, jakie środki finansowe mamy do dyspozycji. Należy tutaj wziąć pod uwagę wielkość wkładu własnego oraz możliwą do uzyskania kwotę kredytu bankowego. Zdecydowanie warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który wyliczy nam zdolność kredytową i określi, na jaką kwotę kredytu hipotecznego możemy liczyć. Określenie kwoty możliwego do uzyskania kredytu jest ważne, ponieważ stanowi ona czynnik, który z reguły ogranicza skutecznie możliwości wyboru nieruchomości. Należy również pamiętać, że przy wyliczaniu budżetu na inwestycję w mieszkanie trzeba wziąć pod uwagę dodatkowe koszty, które muszą zostać poniesione przy zakupie mieszkania. Dodatkowe koszty stanowią niestety spore kwoty – zalicza się do nich: taksę notarialną, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilno-prawnych oraz ewentualną prowizję pośrednika, jeśli zdecydujemy się na zakup od agencji nieruchomości.

Należy określić i sprecyzować wymagania odnośnie lokalizacji mieszkania, dokładnie wg własnych referencji co do tego, gdzie chcielibyśmy mieszkać. Należy określić:

– lokalizację nieruchomości: jakie miasto, jaka dzielnica, na którym piętrze, – czy ma być to mieszkanie jedno czy wielopoziomowe,
– czy zależy nam na balkonie lub tarasie,
– czy ma mieć jedną czy dwie łazienki oraz oczywiście,
– w jakim stanie ma być samo mieszkanie: kupujący z reguły poszukują mieszkania od razu do zamieszkania albo mieszkania do remontu i własnej aranżacji, wedle gustu.

Poszukiwanie

Można poszukiwać mieszkania na sprzedaż na wiele różnych sposobów. Najprościej jest zlecić takie poszukiwania agencji nieruchomości, ale to zawsze wiąże się z koniecznością opłacenia prowizji, jeśli agencja znajdzie dla nas odpowiednie mieszkanie. Taka prowizja może wynosić około 3% ceny nieruchomości, co stanowi poważną kwotę. Można również na własną rękę można szukać wymarzonego mieszkania w ogłoszeniach z gazet, na tablicach ogłoszeniowych lub w odpowiednich serwisach internetowych lub aktywnie – dając własne ogłoszenia w wybranych mediach, że kupimy mieszkanie.

Czynniki decydujące o atrakcyjności

Ponieważ na rynku jest wiele ofert sprzedaży mieszkania, należy wiedzieć, jakie czynniki porównywać w poszczególnych ofertach. Porównując oferty mieszkań, należy zwrócić uwagę na następujące parametry:

Lokalizację mieszkania (nieruchomości) – czy znajduje w centrum miasta czy na obrzeżach; jaka jest odległość i dostępność komunikacyjna; czy jest dostęp do terenów zielonych i spacerowych, jaka jest dostępność infrastruktury takiej jak: miejsca parkingowe, parkingi strzeżone, garaże, komunikacja miejska, sklepy, punkty usługowe, szkoły, przedszkola, urzędy, place zabaw, boiska itp.; jakie jest najbliższe otoczenie nieruchomości; czy w jego sąsiedztwie nie ma uciążliwych zakłady przemysłowe lub tras szybkiego ruchu.

Rodzaj zabudowy – czy jest to duże osiedle z wysokimi blokami , czy może z niską zabudową, czy osiedle jest zamknięte, ogrodzone (chronione) czy może jest to kamienica.

Parametry budynku – wiek i technologia bloku (data budowy i materiały, z jakich jest zbudowany), jego stan ogólny (stan dachu, elewacji, stan klatek schodowych, wind), czy w budynku znajdują się piwnice, strych lub garaże.

Mieszkanie – piętro, rozkład mieszkania, funkcjonalność , stan mieszkania (wysoki standard, stan bardzo dobry, do odświeżenia, do całkowitego remontu), stan okien, drzwi i podłóg oraz stałych elementów mieszkania, usytuowanie pokoi względem słońca, jaki jest widok z mieszkania, czy do mieszkania przynależy balkon, ogródek, taras, piwnica, garaż i miejsce parkingowe, jakie wyposażenie otrzymujemy w cenie mieszkania oraz jakie są koszty miesięczne utrzymania mieszkania (czynsz, ogrzewanie, prąd, woda, gaz, telefon, Internet).

Oględziny

Podczas oglądania mieszkania, najlepiej mieć kogoś do pomocy. Samodzielnie nie należy podejmować tak ważnych decyzji. Mieszkanie najlepiej oglądać w dzień, ponieważ w świetle dziennym o wiele łatwiej będzie ocenić całe otoczenie budynku, jak również zauważyć wszelkie usterki zarówno mieszkania, jak i w samego budynku. Zadawaj jak najwięcej pytań dotyczących interesującej cię nieruchomości – pytaj o sąsiadów, najbliższe otoczenie mieszkania, termin, w jakim sprzedający może opuścić mieszkanie.

Rozważ cenę mieszkania, czy nie jest ona aby zawyżona. Cena powinna być adekwatna do wielkości mieszkania, jego standardu oraz lokalizacji. Z reguły pierwsza cena jest cena, która można negocjować.

Formalności

W momencie zainteresowania konkretną nieruchomością, należy sprawdzić jej stan prawny. Sprzedający powinien okazać nam akt notarialny zakupu mieszkania lub przydział członkowski ze spółdzielni. Należy sprawdzić obowiązkowo księgę wieczystą mieszkania, czy nie ma obciążonej hipoteki. Powinniśmy uzyskać od właściciela mieszkania zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. Zapytajmy również, czy mieszkanie nie znajduje się w środkach trwałych jego firmy. Należy zobowiązać sprzedającego do wymeldowania wszystkich osób z mieszkania, najlepiej do dnia sporządzenia aktu notarialnego.

Sprawdzenie sytuacji prawnej mieszkania jest koniecznością – pozwoli nam to uniknąć kłopotów w przyszłości. Jeśli nie do końca rozumiemy przedstawione nam dokumenty dotyczące nieruchomości, zwróćmy się o pomoc w ich sprawdzeniu do doradcy hipotecznego, nieruchomości lub notariusza.

Przeniesienie prawa własności mieszkania musi mieć bezwzględnie formę aktu notarialnego. Notariusz zobowiązany jest przy tym do dokonania czynności zgodnie z obowiązującym prawem, według najlepszej woli, wiedzy i z należytą starannością. Kupujący może poprosić notariusza o zawarcie w akcie notarialnym indywidualnych ustaleń między stronami transakcji.

Jeżeli ubiegamy się o kredyt na zakup nieruchomości, warto zawrzeć ze sprzedającym stosowną umowę przedwstępną. Może ona mieć formę umowy cywilnej, albo może być spisana u notariusza. Podpisując umowę przedwstępną kupujący zwykle wręcza sprzedającemu określoną kwotę pieniężną, jako zadatek lub zaliczkę zaliczane w poczet ceny mieszkania (zaliczka lub zadatek jest zaliczana na poczet ceny zakupu mieszkania). Należy pamiętać, że zaliczka nigdy nie przepada, nawet jeśli któraś ze stron zrezygnuje z transakcji – odwrotnie jest w przypadku zadatku.


Na co zwrócić uwagę, przy zakupie domu?

Kupno domu to bardzo duży wydatek, na który często musimy pozyskać dodatkowe środki jeśli własne są niewystarczające. Zwykle musimy posiłkować kredytem hipotecznym. Wybór odpowiedniego domu nie jest prosty, należy bowiem zwrócić uwagę na bardzo wiele kwestii. Dokonując tak dużego wydatku powinniśmy wszystko gruntownie przemyśleć. Dziś ceny domów wahają się w przedziale od stu tysięcy do nawet kilku milionów złotych. Nie powinien dziwić zatem fakt, że przed zakupem domu większość kupujących chce się z nim gruntownie zapoznać. Jakie parametry domu powinniśmy wziąć uwagę i jakie dokumenty powinniśmy przejrzeć, aby kupić dom, w bezpieczny i przemyślany sposób?

Cechy dobrego domu

Statystycznie częściej decydujemy się na zakup domu używanego niż nowego. Często chcąc mieć całkiem nowy dom, wybieramy opcję jego samodzielnej budowy. Przy zakupie domu na rynku wtórnym zachodzi konieczność zwrócenia uwagi na wiele rzeczy – znacznie więcej w przypadku zakupu mieszkania w bloku czy też w kamienicy. Przede wszystkim, przed zakupem, koniecznie trzeba zapoznać się z sytuacją prawną obiektu. Najważniejsze jest przejrzenie ksiąg wieczystych. W tym celu można udać się do właściwego dla lokalizacji nieruchomości sądu rejonowego, gdzie będziemy mogli zapoznać się z księgami wieczystymi nieruchomości lub sprawdzić wpisy samodzielnie w serwisie rządowym ekw.ms.gov.pl. (będzie nam potrzebny nr hipoteki).
Musimy sprawdzić następujące kwestie:
– Formę własności nieruchomości,
– Obciążenie hipoteką,
– Służebności związane z domem.

Należy również sprawdzić dokument odbioru domu, zwłaszcza, gdy dom powstał kilkadziesiąt lat temu. Właściwe sprawdzenie dokumentu da nam gwarancję, że dom postawiony jest zgodnie z obowiązującym prawem. Oszczędzi nam to problemów w przypadku kontroli budowlanej.

W przypadku domu w stanie surowym, sprawdźmy na dziennik budowy, przede wszystkim pod kątem daty dokonania ostatniego wpisu. Jeżeli od ostatniego wpisu minęło 2 lata, będziemy zmuszeni wystąpić o nowe pozwolenie na budowę – wiąże się to z dodatkowymi kosztami i czasem.

Upatrzony dom warto oglądać z fachowcem budowlanym lub wykonawcą, który podejmie się modernizacji lub wykończania naszego domu. On najlepiej oceni, czy inwestycja jest korzystna, zweryfikuje usterki itp. Są kwestie, które samodzielnie trudno będzie nam zauważyć. Fachowiec/wykonawca określi również jakie istnieją możliwości modernizacji lub rozbudowy nieruchomości.

Oglądając dom samodzielnie powinniśmy rozpocząć od przyjrzenia się wszystkim kątom. Zdecydowanie należy zwrócić uwagę na stan techniczny nieruchomości. Nasze podejrzenia powinny wzbudzić zawilgocone ściany, pęknięcia na murach i ścianach, niesprawna instalacja wodociągowa i elektryczna, jak i stara więźba dachowa. Wszystkie w/w elementy mogę wymagać dużych nakładów finansowych, kiedy będziemy chcieli przywrócić im pierwotny lub właściwy stan. Jeśli już jesteśmy zdecydowani na zakup konkretnej nieruchomości, warto poświęcić nieco pieniędzy zatrudniając specjalistę, aby ocenił techniczny stan domu. Może nas to uchronić przed niespodziewanymi kosztami remontów lub napraw. W przypadku domu po świeżym remoncie, może się zdarzyć, że remont został przeprowadzony tylko na potrzeby zamaskowania usterek, dlatego należy się temu gruntownie przyjrzeć.

Sąsiedztwo

Okolica domu jest bardzo istotnym elementem, który należy wziąć pod uwagę przy jego zakupie. Bardzo istotny jest plan zagospodarowania przestrzennego najbliższej okolicy i sąsiedztwa. Może się bowiem okazać, że łąki czy lasy, które znajdują się dziś wokół domu, w niedługim czasie zostaną przeznaczone pod budowę ruchliwej drogi, stacji benzynowej, magazynów itd. Byłyby to czynniki zdecydowanie obniżające obniżające wartość naszej nieruchomości w przyszłości. Planami zagospodarowania przestrzennego, można przejrzeć w wydziale architektury urzędu gminy. W przypadku gdy, gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego interesującej nas okolicy, zawsze istnieje niebezpieczeństwo, iż teren ten zostanie przeznaczony na wytyczenie drogi.

Formalności

Podejmując decyzję o zakupie konkretnego domu, musimy dopełnić wiele formalności. Po pierwsze musimy ustalić z właścicielem budynku wszelkie warunki kupna-sprzedaży domu. Można podpisać z nim również umowę przedwstępną. Stanowi ona swoistą gwarancją tego, że właściciel nie sprzeda domu komuś innemu, podczas gdy my będziemy załatwiać niezbędne formalności,jak na przykład kredyt hipoteczny. Umowę tego rodzaju możemy sporządzić sami z właścicielem domu, albo podpisać umowę przedwstępną u notariusza. Dzięki temu zyskamy pewność dotrzymania umowy przez drugą stronę. Podpisanie umowy przedwstępnej wiąże się nierozerwalnie z koniecznością wpłacenia zadatku dla sprzedającego. Zwyczajowo zadatek stanowi to 10% ceny transakcyjnej nieruchomości. Oczywiście może być to kwota mniejsza bądź większa – jest to kwestia umowna pomiędzy stronami.

Należy nadmienić, że zadatek stanowi rekompensatę za ewentualne zerwanie umowy przez jedną ze stron. Jeżeli dojdzie do tego z winy kupującego, zadatek przepada – jeśli umowę zerwie sprzedający, musi on wówczas zwrócić niedoszłemu nabywcy podwójną kwotę zadatku. W przypadku, gdy transakcja dochodzi do skutku, zadatek jest zaliczany na poczet ceny. W przypadku umowy przedwstępnej strony mogą zdecydować się na zaliczkę, zamiast zadatku, jeśli nie chcą one ryzykować utraty pieniędzy.

Zaliczka, jak i zadatek pełnią rolę zabezpieczenia dla wykonania zobowiązań, które stanowią przedmiot zawartej umowy. Jeżeli strony prawidłowo wykonują swoje obowiązki, wpłacona wcześniej zaliczka, czy też zadatek, zostają zaliczone na poczet określonej w umowie ceny. Jeżeli jednak nie wykonują swoich zobowiązań, zaliczka podlega zwrotowi osobie, która ją wpłaciła – nie mają w tym przypadku znaczenia okoliczności, ze względu na które warunki umowy przedwstępnej nie nie zostały spełnione. W przypadku zadatku niedopełnienie warunków umowy przedwstępnej wiąże się z ewentualnymi konsekwencjami finansowymi równymi kwocie zadatku dla kupującego lub konsekwencjami równymi podwójnej kwocie zadatku dla sprzedającego.

W celu sfinalizowania zakupu domu, należy podpisać umowę kupna-sprzedaży, którą zawiera się u notariusza. Istnienie wymóg prawny, aby miała ona formę aktu notarialnego. W umowie kupna-sprzedaży ustalane są wszelkie szczegóły zakupu, do których zalicza się m.in. formę przekazania pieniędzy oraz inne, ostateczne formalności. Sporządzenie i podpisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże z koniecznością uiszczenia opłat:
Taksa notarialna – jej wysokość w przypadku każdej umowy kupna-sprzedaży jest określana oddzielnie, za podstawę biorąc wartość przedmiotu czynności notarialnej. W przypadku sprzedaży mieszkania, za podstawę bierze się cenę sprzedaży. Taksa notarialna jest ustalana zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564 z późn.zm.). Do taksy notarialnej doliczana jest wartość obowiązującego podatku VAT.
Opłaty sądowe – pobierane przez notariusza i wiążą się z koniecznością wpisania do księgi wieczystej praw kupującego oraz założeniem księgi wieczystej dla lokalu, jeżeli oczywiście nie była ona wcześniej zakładana. Te opłaty są określane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 z późn.zm.) Zgodnie z art. 42 i 44 Ustawy za dokonanie w księdze wieczystej wpisu zapłacimy 200 zł, natomiast założenie księgi wieczystej 60 zł.
Podatek od czynności cywilnoprawnych to stawka 2% wartości ceny sprzedaży. Jego wysokość reguluje ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku – Dz. U. z 2005 r. nr 41 poz. 399 z późn.Zm.). Obowiązek jego zapłaty zawsze spoczywa na kupującym.

Po dopełnieniu formalności u notariusza kupujący dom musi przepisać wszystkie umowy na dostawę wody, energii elektrycznej, gazu i innych mediów na własne nazwisko. Ewentualnie, to były właściciel nieruchomości wypowiada te umowy, zaś nowy właściciel – zawiera nowe.